Verhuren van uw beleggingspand

Verhuren van uw beleggingspand

Uw allereerste prioriteit zou moeten zijn dat u de verhuur professioneel aanpakt. Dit klinkt wellicht als een open deur, maar om uw rendement veilig te stellen is professionaliteit van optimaal belang. Onvoorziene beheerkwesties, juridische problemen en onverwachte kosten zijn te voorkomen als u de verhuur van beleggingspanden vanaf het eerste moment goed regelt. Onderstaand stappenplan helpt hierbij.

Een verhuurmakelaar inschakelen om een huurder te vinden

Wanneer u uw (financiële) opties en mogelijkheden goed op een rijtje heeft, kunt u ervoor kiezen een makelaar in te schakelen, zoals Bricks Invest. Ook adviseren we om een goede verhuurmakelaar te kiezen die tevens woning(en) kan verhuren. Het is belangrijk dat u aangeeft hoeveel u maximaal te spenderen heeft aan een beleggingspand, en welke minimale huurprijs u iedere maand wilt ontvangen. Een verhuurmakelaar weet als geen ander welke huurtarieven reëel en haalbaar zijn en kan u hierin optimaal adviseren.

Tevens kan hij/zij u vertellen:

• Hoe lang het gemiddeld zal duren een huurder te vinden voor uw beleggingspand.
• Welke aanpassingen er eventueel aan een pand gedaan moeten worden om het verhuurbaar te maken.
• Welke woningen er beschikbaar zijn die nog niet op de openbare markt verschenen zijn.

Vaak heeft een verhuurmakelaar tevens een bestand met geïnteresseerden in een huurwoning, en het is wel zo makkelijk om van dit netwerk gebruik te maken. Het is verstandig om in zee te gaan met  een makelaar die aangesloten is bij NVM, VBO of Vastgoedpro.

De grootste voordelen van een verhuurmakelaar:

• Facilitering bij het vinden van verhuurders.
• Advisering bij het maken van afspraken met (potentiële) huurders.
• Opstellen van een goede huurovereenkomst, die aan alle geldende regels voldoet

Huurcommisie.nl

De hoogte van de huurinkomsten van uw beleggingspand is afhankelijk van een aantal factoren. Gaat u het pand als studentenhuisvesting in onzelfstandige wooneenheden, verhuren? Gaat het pand in z’n geheel in de verhuur? Of wordt het pand opgedeeld in meerdere zelfstandige woningen (appartementen)? In de branche wordt hier gesproken over verhuureenheden. Met behulp van het woningwaarderingsstelsel kunt u berekenen hoeveel u maximaal aan huur mag bereken per eenheid. U vindt de rekentool op de website huurcommissie.nl. Deze tool is de manier om te berekenen hoeveel huurinkomsten u uit uw beleggingspand mag verwachten.

Puntentelling, -stelsel

Alle verhuureenheden in ons land zijn onderhevig aan een puntentelling. Deze puntentelling kunt u zelf berekenen voor uw eenheden, en vertelt u of met uw huurwoning(en) de liberalisatiegrens overschrijdt. Maak per verhuureenheid een puntentelling. Daarin wegen o.a. de volgende zaken mee:

• Oppervlakte van de huurwoning in vierkante meters;
• Voorzieningen in de woning, zoals sanitair en keuken;
• WOZ-waarde beleggingspand;
• Energielabel;
• Het aantal kamers;
• Aanwezigheid van een buitenruimte, zoals tuin en/of balkon;
• Een eventuele monumentale status van een pand.

Tot 148 punten mag er maximaal € 720,42 per maand aan huur berekend worden. Dit is de liberalisatiegrens. Wanneer een huureenheid meer dan 148 punten heeft, valt deze onder de vrije sector. In het laatste geval is de huurprijs vrij te bepalen.

Wanneer er voor een wooneenheid een ‘puntenhuur’ geldt, is dit opgenomen in het taxatierapport, ook de maximale huurprijs zal hierin als huurwaarde vermeld worden.

In het geval van een wooneenheid die onder de noemer vrije sector valt, zal het taxatierapport weergeven wat de haalbare commerciële huur zou moeten zijn.

De marktwaarde van een beleggingspand wordt grotendeels bepaald door bovengenoemde huurwaarde/commerciële huurprijs van een pand in verhuurde staat. Een lage huurwaarde drukt de marktwaarde van een beleggingspand, terwijl een hoge huurwaarde een stijging in de marktwaarde zal veroorzaken.

Het zijn de huurwaarde en de marktwaarde in verhuurde staat die invloed hebben op het verkrijgen van een vastgoedhypotheek. Een lagere marktwaarde in verhuurde staat is sterk van invloed op de maximale hoogte van een financiering.

Liberalisatiegrens

Dat wil zeggen dat de huurprijs  niet  hoger mag zijn dan € 740,42 per maand, wanneer  een woning geclassificeerd is met minder dan 148 punten. Een huurder kan in dit geval via de huurcommissie een lagere huurprijs afdwingen, ook al heeft hij/zij voor een hogere huurprijs getekend. Voorkom deze kostenpost en juridische rompslomp.

Vrije sector

Zoals eerder reeds beschreven kunt u op huurcommissie.nl zelf bereken hoeveel uw beleggingspand ‘waard’ is. Als uw wooneenheden boven de liberalisatiegrens vallen, staat het u vrij het pand/de kamers/de appartementen te verhuren op de vrije markt, en kunt u zelf de huurprijs per wooneenheid bepalen!

Vergunningen

Als u van uw beleggingspand studentenhuisvesting wilt maken, moet u controleren welke vergunningen hiervoor nodig zijn en of deze wellicht reeds aanwezig zijn. Per gemeente geldt een wet- en regelgeving aangaande het ‘opsplitsen’ van een pand; het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige wooneenheden. Deze wet- en regelgeving kan per stad enorm verschillen. Laat u hier vooraf heel goed over informeren.

De verkopend makelaar heeft baat bij verkoop, vergeet dit niet

Om juridische problemen en daarmee gepaard gaande kosten te voorkomen, raden we u sterk aan vooral alles over een beleggingspand zelf te onderzoeken als het aankomt op wet- en regelgeving. Hoe zit het naast de vergunningen bijvoorbeeld met regelgeving omtrent brandveiligheid en verzekeringen? Antwoorden op deze vragen zijn te verkrijgen bij de gemeente waarin uw beleggingspand zich bevindt. Alleen de gemeente van een stad kan u optimaal adviseren over dergelijke vraagstukken. Een verkoper en zijn/haar makelaar hebben er veel baat bij als u hen op hun woord gelooft.

Wij zijn door schade en schande wijs geworden; niet alle makelaars zijn experts op het gebied van vergunningen en reglementen die nodig zijn en gelden bij verhuur. Zelfs als u een aankoopmakelaar in de arm neemt, blijft het van groot belang zelf zaken te onderzoeken door bij de gemeente waar u het pand gaat kopen advies in te winnen. Raadpleeg de website van de gemeente in kwestie of bel met hun juridische afdeling, alleen dan sluit u belangenverstrengeling volledig uit.

Huurovereenkomst

Het opstellen van een huurovereenkomst kunt u overlaten aan een verhuurmakelaar. U kunt ook zelf iets opstellen naar aanleiding van een voorbeeld. De website ROZ.nl biedt modellen voor huurovereenkomsten.

In- of exclusief

Het is van essentieel belang dat u heel duidelijk beschrijft welke zaken in- en exclusief zijn in de huurprijs. Om gedoe achteraf te voorkomen, neemt u in ieder geval onderstaande punten op in een verhuurovereenkomst:

• borg
• wijze van huurbetaling
• onderhoud
• aanpassingen aan de woonruimte door de huurder
• kosten voor nutsbedrijven
• gemeentelijke heffingen en overige kosten.

Screening

Uw verhuurmakelaar kan u vertellen of potentiële huurders gescreend worden, en deze screening indien gewenst voor u uitvoeren. Door het raadplegen van bijvoorbeeld Huurcheck.nl (alleen toegankelijk voor verhuurmakelaars) krijgt u iets meer inzicht in wie er potentieel in uw beleggingspand zal gaan wonen. Het staat u vrij bepaalde risico’s te minimaliseren. Is er bijvoorbeeld sprake van een historie waarin huurachterstanden aan de orde waren, of is de inkomenssituatie van uw potentiële huurder niet optimaal, dan zal diegene vermeld staan op de zwarte lijst. Goed om te weten!

U hebt het voornemen een beleggingspand te kopen. Gefeliciteerd! De belangrijkste karakteristiek van een beleggingspand is dat deze geld oplevert. Met het rendement dat u krijgt uit een eerste beleggingspand bent u in staat een portfolio van beleggingspanden op te bouwen. Hoe meer panden, hoe meer rendement. Wij helpen u hier graag bij.

Beleggingspanden zoeken

De zoektocht naar een beleggingspand begint online. Er zijn verschillende websites die we aanbevelen voor deze zoektocht. Het betreft websites die geheel toegelegd zijn op beleggingspanden. U kunt beleggingspanden vinden via Funda of andere woningwebsites. Ook is het interessant om u aan te melden bij www.verkoopverhuurdewoning.nl, waar u regelmatig verhuurde woningen aangeboden krijgt. Vanaf september 2020 kunt u ook terecht op www.bricksinvest.nl voor een compleet woningaanbod, inclusief rendementsberekeningen.

Het is ook mogelijk om van een makelaar van Bricks Invest te gebruiken in uw zoektocht. U geeft uw persoonlijke wensen aan en Bricks Invest gaat voor u op zoek naar het juiste pand en ondersteunt u in het hele aankoopproces, inclusief het vinden van huurders.

Rendement uit verhuur

Om een positief rendement te realiseren dienen de opbrengsten uit verhuur van uw beleggingspand hoger te zijn dan de kosten. De huur dient minimaal rente en aflossing van de financiering en de kosten van beheer en onderhoud te dekken. Alles daarboven is direct rendement.

Rendement uit waardestijging van het beleggingspand en aflossingen op de financiering

Als u een financiering heeft voor uw beleggingspand dan lost u maandelijks af op uw vastgoedhypotheek. Daarnaast staat de huidige woningmarkt garant voor een stijging van de waarde van uw beleggingspand. Deze twee aspecten samen zorgen voor overwaarde. Bij verkoop van uw vastgoed, krijgt u uw investering en de overwaarde uitgekeerd; rendement op termijn.

Het is slim om ook te kijken naar het rendement op de lange termijn. Daarom is ons advies om altijd te kijken naar het directe rendement en het indirecte rendement, zoals hierboven omschreven.

Een beleggingspand zou aan de volgende kenmerken moeten voldoen:

• Een goed rendement;
• Een realistische aankoopprijs;
• Naar verwachting met winst te verkopen;
• Gewilde locatie voor verhuur;
• Goede verhuurwaarde;
• In goede staat verkeren;
• Financieel gezonde VVE.

Eerste keuze voor vastgoedbeleggen: woonruimte

Het tekort aan huurwoningen is en blijft dringend in ons land. Om leegstand van uw beleggingspand zoveel mogelijk te voorkomen is het daarom verstandig te investeren in woonruimte in plaats van bedrijfspanden. Onze verwachting is dat de vraag naar huurwoningen eerder zal stijgen dan dalen.

Beperk uw risico’s

Voor onroerend goed voor bedrijven zoals winkels en kantoorruimtes gelden andere regels dan voor woningen. Het risico op leegstand van bedrijfsruimtes is vele malen groter. De onroerend goedmarkt van bedrijfspanden is meer onderhevig aan schommelingen in het economische klimaat. Een tegenvallende economie heeft zonder uitzondering een negatief effect op de verhuur van winkel- en bedrijfspanden.

Het is waar dat een verhuurd bedrijfspand over het algemeen staat voor een goed rendement. Echter, het risico op leegstand is vele malen groter. Een investering in een bedrijfspand wordt daarmee als riskanter beschouwd. Andere spelers in de beleggingsmarkt weten dit ook. Hierdoor kan herfinanciering van een bedrijfspand lastiger zijn, en verkoop aan een andere belegger een uitdaging blijken.

Binnen de woningmarkt liggen de risico’s voor beleggingen vele malen lager. Minder leegstand. Betere waardeontwikkeling. Eenvoudiger te financieren en makkelijker te verkopen. Om deze redenen adviseren wij met name startende vastgoedbeleggers om een vastgoedportfolio te starten met residentieel vastgoed. Als uw portfolio groeit, en dus waardevoller wordt, is investeren in bedrijfspanden altijd nog een optie.