De meest gemaakte fout bij beleggers is dat ze alleen kijken naar het direct rendement. Termen als NAR en BAR vliegen je om de oren bij het zoeken van beleggingspanden.
Begrijp ons niet verkeerd: NAR en BAR (netto- en bruto aanvangsrendement) zijn belangrijke factoren als u op zoek gaat naar een woningbelegging. Echter zijn er veel factoren die worden vergeten als er alleen gekeken wordt naar één van deze twee.
Begrijp ons niet verkeerd: NAR en BAR (netto- en bruto aanvangsrendement) zijn belangrijke factoren als u op zoek gaat naar een woningbelegging. Echter zijn er veel factoren die worden vergeten als er alleen gekeken wordt naar één van deze twee.
“De meest gemaakte fout is het kijken naar vormen van direct rendement, zoals NAR en BAR. Er zijn echter veel meer factoren die hierbij komen kijken.”
Welke factoren zijn nog meer belangrijk?
Hier wat voorbeelden:
- Woningen met een hoger NAR/BAR zijn vaak risicovoller: vaak zijn woningen met een hoog NAR/BAR woningen die risicovoller zijn. Zo kunnen woningen liggen in wijken waar veel expats wonen, en dit kan ervoor zorgen dat het verloop hoog is en dat woningen vaak 1 of 2 maanden per jaar leeg staan. Dit drukt het rendement enorm.
- Grotere kans op leegstand: Sociale huurwoningen hebben vaak een lager NAR dan reguliere woningen. Daar staat wel tegenover dat het verloop van sociale huurwoningen over het algemeen laag is. Heeft u veel risicovolle panden? U doet er wellicht verstandig aan om ook te kijken naar sociale huurwoningen als belegger – doordat er huursubsidie kan worden aangevraagd betaalt de fiscus als het ware een gedeelte van de huur.
- Te hoge huur kan zorgen voor een verstoorde relatie: (te) hoge huur kan weerstand oproepen bij huurders die vervolgens om ieder klein wissewasje bellen voor onderhoud, wat de verstandhouding met de huurders niet ten goede komt.
- Je moet eerder zoeken naar nieuwe huurders: hoge huur komt vaak voor in regio’s waar de prijzen heftiger fluctueren. In Amsterdam ligt de huur bijvoorbeeld al jaren hoger dan de rest van Nederland, maar de huurprijzen zijn in Amsterdam ook het snelst gedaald tijdens de coronacrisis. Dit geeft onderhandelingsruimte bij de huurder(s). In dat geval is het soms beter om te kijken naar woningen met een iets lager BAR, maar met meer stabiliteit en minder risico.
Daarnaast: kijk ook naar de continuïteit van het huurcontract: is het aannemelijk dat het huurcontract eindigt, bijvoorbeeld bij overlijden of als huurders uit het huis groeien i.v.m. kinderen? Het nieuwe huurcontract is dan volledig opnieuw onderhandelbaar en de huur kan dan ineens enorm stijgen naar marktconforme prijzen. U kunt er ook voor kiezen om de woning leeg te verkopen.